LMNP : remplir la 2033-A, B et C ligne par ligne (avec un exemple chiffré)

Au régime réel, chaque printemps, il faut déposer une liasse fiscale : le formulaire 2031 et ses annexes 2033. Quand on ouvre ces formulaires pour la première fois, on voit des dizaines de lignes faites pour les entreprises, et on ne sait pas par où commencer.

Bonne nouvelle : en location meublée, vous n'en utilisez qu'une petite partie. Voici lesquelles, dans quel ordre, et quoi y mettre, avec un exemple chiffré.

Quelles annexes remplir en LMNP ?

2033-A : ce que vous possédez et ce que vous devez (le bilan). À remplir.
2033-B : loyers, charges et résultat. À remplir.
2033-C : le logement, les meubles et les amortissements. À remplir.
2033-D : les déficits à reporter. Seulement si vous avez un déficit.
2033-E : valeur ajoutée. Rarement utile.
2033-F et G : réservées aux sociétés. Non concernée.

Un conseil avant de commencer. Les numéros de lignes changent parfois d'une année à l'autre. Repérez les lignes par leur libellé (leur nom), pas par leur numéro.

Le bon ordre : C, puis B, puis A

On remplit les annexes dans le sens inverse de l'alphabet :
1. La 2033-C d'abord : elle calcule vos amortissements.
2. La 2033-B ensuite : elle reprend ces amortissements pour calculer votre résultat.
3. La 2033-A enfin : elle fait la photo de ce que vous possédez au 31 décembre.

La 2031, la page de garde, se remplit en dernier : elle reprend le résultat de la 2033-B.

L'exemple de Claire

Claire loue un studio meublé 600 € par mois, soit 7 200 € de loyers sur l'année. Elle l'a acheté 129 000 €, frais de notaire compris, et l'a meublé pour 5 000 €. Ses charges de l'année s'élèvent à 3 950 € : 2 000 € d'intérêts d'emprunt, 700 € de taxe foncière, 900 € de copropriété, 150 € d'assurance et 200 € de CFE.

Elle a retenu un terrain à 15 % du prix, et son tableau d'amortissement donne 4 882 € d'amortissements pour l'année.

2033-C : immobilisations et amortissements

C'est la liste de ce que vous avez acheté pour louer, et de ce qui s'est « usé » cette année.

Terrain : la valeur du terrain, qui ne s'amortit pas. Claire : 19 350 €.
Constructions : la valeur du bâtiment (prix moins terrain). Claire : 109 650 €.
Autres immobilisations : les meubles et l'électroménager. Claire : 5 000 €.
Amortissements de l'année : le total de votre tableau d'amortissement. Claire : 4 882 €.

Le piège ici, c'est le terrain. S'il est oublié, ou mis à 0 %, vous amortissez trop, et c'est le premier point que l'administration peut contester. Comment fixer la valeur du terrain.

2033-B : compte de résultat

C'est le cœur de la liasse : vos recettes, vos charges, et votre résultat.

Production vendue (services) : vos loyers encaissés. Claire : 7 200 €.
Impôts et taxes : taxe foncière et CFE. Claire : 900 €.
Autres charges externes : copropriété, assurance, entretien, frais de gestion. Claire : 1 050 €.
Charges financières : les intérêts d'emprunt. Claire : 2 000 €.
Dotations aux amortissements : le total de la 2033-C. Claire : 4 882 €.
Réintégrations : l'amortissement que vous ne pouvez pas déduire cette année. Claire : 1 632 €.
Résultat fiscal : ce qui sera imposé. Claire : 0 €.

Pourquoi 1 632 € de réintégration ? En LMNP, l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Claire a 7 200 − 3 950 = 3 250 € de résultat avant amortissement : elle ne peut donc déduire que 3 250 € d'amortissement cette année. Le reste, 4 882 − 3 250 = 1 632 €, n'est pas perdu. Il est mis de côté et reporté sur les années suivantes, sans limite de durée.

Résultat : Claire est imposée sur 0 €, contre 3 600 € au micro-BIC.

2033-A : bilan simplifié

Le bilan est la photo de votre situation au 31 décembre. En LMNP, trois informations suffisent le plus souvent :
• Vos biens : les montants de la 2033-C, après déduction des amortissements.
• Votre emprunt : le capital restant dû au 31 décembre, indiqué par votre banque.
• Votre trésorerie : l'argent sur votre compte dédié à la location au 31 décembre.

Après les annexes : la 2031 et votre déclaration de revenus

La 2031 est la page de garde : votre identité, votre SIRET, l'adresse du bien, la période, le régime (réel simplifié) et le résultat repris de la 2033-B.

Le dépôt se fait obligatoirement en ligne, au plus tard le 2^e jour ouvré après le 1^er mai. Un délai de quelques jours est souvent accordé : vérifiez la date exacte chaque année.

Enfin, le résultat se reporte sur votre déclaration de revenus, dans le formulaire 2042-C-PRO : un bénéfice dans la case des revenus imposables au réel (5NA sur le formulaire récent), un déficit dans la case des déficits (5NY). Ne mettez rien dans les cases micro-BIC : sinon, les impôts appliqueraient l'abattement de 50 % et ignoreraient tout votre travail.

Les 4 erreurs les plus fréquentes

1. Commencer par la 2033-A. Sans les amortissements de la 2033-C, le bilan ne peut pas être juste.
2. Amortir le terrain. Retirez toujours sa valeur du prix avant d'amortir.
3. Créer un déficit avec l'amortissement. L'excédent se réintègre et se reporte, il ne se déduit pas cette année.
4. Reporter le résultat dans les cases micro-BIC. Au réel, seules les cases « réel » de la 2042-C-PRO comptent.

Pour aller plus loin

Avant tout, vérifiez que le réel est bien le bon choix pour vous : le test gratuit micro-BIC ou réel vous le dit en 2 minutes.

Pour remplir toute la liasse sans erreur, le guide « Je ne veux pas me tromper » : la déclaration LMNP au réel, case par case vous accompagne en 11 étapes courtes, du tableau d'amortissement jusqu'à la 2042-C-PRO, avec l'exemple de Claire du début à la fin.

Information générale, à jour en octobre 2026. Ce n'est pas un conseil fiscal personnalisé : vérifiez les formulaires et les règles de l'année sur impots.gouv.fr.