Mon notaire refuse de donner la valeur du terrain : comment faire en LMNP ?

C'est une des questions les plus posées par les propriétaires en LMNP. Pour calculer l'amortissement, il faut retirer la valeur du terrain du prix d'achat. Mais l'acte de vente ne la donne presque jamais, et le notaire refuse souvent de l'estimer. Voici comment faire.

Pourquoi il faut séparer le terrain

Un bâtiment s'use. Un terrain, non. C'est pour cela que le terrain ne s'amortit pas. Avant de calculer vos amortissements, vous devez donc retirer sa valeur du prix.

Même en appartement, une partie du prix correspond au terrain : c'est votre part du sol de l'immeuble.

Pourquoi le notaire ne vous répond pas

L'acte de vente indique un prix global. Le notaire n'a pas à découper ce prix entre terrain et bâtiment, et beaucoup préfèrent ne pas s'engager sur une estimation. C'est fréquent, et ce n'est pas un problème : c'est à vous de fixer la valeur, à condition de pouvoir la justifier.

Méthode 1 : chercher une répartition écrite

C'est la meilleure preuve. Regardez dans l'acte de vente ou le compromis, dans les documents du promoteur si vous avez acheté dans le neuf, et dans le dossier de l'agence immobilière. Si l'un d'eux répartit le prix, utilisez cette répartition.

Méthode 2 : le pourcentage habituel

Les professionnels retiennent souvent 10 à 20 % pour un appartement en ville, et davantage pour une maison avec jardin ou dans une zone où le foncier est très cher.

Ce sont des usages, pas des chiffres fixés par la loi. Seul, un pourcentage est une justification fragile : appuyez-le sur l'une des deux méthodes suivantes.

Méthode 3 : les ventes de terrains autour de chez vous

Le site public DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr) montre les prix de vente réels près de chez vous, y compris ceux des terrains.

Pour une maison : regardez le prix au m² des terrains à bâtir vendus dans le quartier, et multipliez-le par la surface de votre terrain.
Pour un appartement : DVF sert surtout à vérifier que votre pourcentage est cohérent avec les prix du secteur.

Faites des captures d'écran des ventes retenues : ce sont vos preuves.

Méthode 4 : l'avis d'un professionnel

Demandez à un agent immobilier, par exemple celui qui vous a vendu le bien, une estimation écrite de la part du terrain. Un simple e-mail suffit souvent comme appui.

Le piège à éviter

Ne choisissez pas un terrain à 0 % ou à 5 % pour amortir davantage. C'est le premier point que l'administration peut contester. Une valeur raisonnable et justifiée vous protège bien mieux qu'une valeur basse sans explication.

Gardez une trace écrite

Rédigez une courte note : la date, le pourcentage retenu, la méthode utilisée et vos sources (captures DVF, e-mail de l'agent). Rangez-la avec vos justificatifs. Gardez-la tant que vous avez le bien, puis 6 ans après la vente.

Un exemple : Claire

Claire a acheté un studio en centre-ville 120 000 €, plus 9 000 € de frais de notaire, soit 129 000 €. Son notaire n'a pas voulu se prononcer. Elle a consulté DVF et retenu un terrain à 15 %, une valeur courante pour un studio en ville et cohérente avec les prix du secteur.

Terrain : 129 000 € × 15 % = 19 350 € (non amorti)
Bâtiment à amortir : 129 000 € − 19 350 € = 109 650 €

Elle découpe ensuite ce montant en « composants » (gros œuvre, toiture, installations, agencements), chacun avec sa durée d'amortissement.

Pour aller plus loin

Le guide « Je ne veux pas me tromper » : la déclaration LMNP au réel, case par case consacre une étape entière à ce sujet. Il contient un modèle de note à imprimer pour justifier la valeur de votre terrain, puis vous accompagne jusqu'au tableau d'amortissement et à la liasse fiscale.

Information générale, à jour en octobre 2026. Ce n'est pas un conseil fiscal personnalisé : vérifiez les règles de l'année sur impots.gouv.fr.