Budget 2027 et LMNP : ce qui change (ou pas) pour votre déclaration

Depuis le 1er octobre, une phrase inquiète beaucoup de propriétaires en meublé : « l'amortissement va être plafonné ». C'est vrai, c'est dans le projet de budget 2027. Mais ce n'est encore qu'un projet, et il ne touche pas la déclaration que vous ferez au printemps 2027.

Voici ce que dit le texte, qui serait concerné, et ce que vous pouvez faire dès maintenant.

En bref

• Votre déclaration de mai 2027 (revenus 2026) ne change pas. Vous amortissez comme d'habitude.
• Le plafond viserait les années à partir de 2027, donc la déclaration de 2028.
• Le texte n'est pas voté. Il peut encore beaucoup changer d'ici fin décembre.

Ce que prévoit le projet de loi de finances 2027

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, limiterait l'amortissement du logement en LMNP au réel :

• location meublée classique : 2,5 % de la valeur par an, avec un maximum de 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
• meublé de tourisme : 1,5 % par an, avec un maximum de 5 000 € par an et par foyer fiscal.

Exemple : pour des murs d'une valeur de 200 000 € (sans le terrain), l'amortissement serait limité à 5 000 € par an.

La part qui dépasse le plafond serait perdue. Aujourd'hui, on peut la mettre de côté pour les années suivantes. Ce ne serait plus possible.

Les amortissements déjà mis de côté avant 2027 resteraient utilisables jusqu'à fin 2036, mais chaque année dans la limite de la moitié du résultat.

Qui serait concerné ?

Seulement les propriétaires au régime réel, en location meublée non professionnelle (LMNP).

Ne seraient pas concernés :
• le micro-BIC : il n'y a pas d'amortissement dans ce régime ;
• les loueurs professionnels (LMP) ;
• les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD.

Ce que la commission des finances a changé

Le 8 octobre, la commission des finances de l'Assemblée a adopté un amendement qui sortirait du plafond les logements loués à l'année : bail de résidence principale, bail étudiant et bail mobilité. Seuls les meublés de tourisme resteraient plafonnés.

Attention : pour un budget, les députés débattent en séance du texte du gouvernement. Cet amendement devra donc être voté à nouveau. Rien n'est acquis.

Un autre amendement adopté en commission supprimerait l'amortissement des meublés de tourisme achetés à partir du 1er janvier 2027.

Pourquoi votre déclaration de mai 2027 ne change pas

Le texte s'appliquerait aux « exercices clos à compter du 1er janvier 2027 ». En LMNP, l'exercice correspond en général à l'année civile. L'exercice 2026 se termine le 31 décembre 2026 : il n'est donc pas concerné.

Au printemps 2027, vous déclarez vos revenus 2026 avec les règles actuelles : amortissement complet, et mise de côté de la part qui ne peut pas être déduite.

Le calendrier

• 1er octobre 2026 : dépôt du projet à l'Assemblée nationale.
• 8 octobre : examen en commission des finances.
• À partir de mi-octobre : débats à l'Assemblée, puis au Sénat en novembre et décembre.
• Avant le 31 décembre : vote définitif, puis publication de la loi.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

1. Ne prenez pas de décision dans la précipitation. Le texte peut encore beaucoup bouger.
2. Faites une déclaration 2026 juste. Un bon tableau d'amortissement, avec le terrain mis à part, est la base de tout ce qui suivra. Comment fixer la valeur du terrain.
3. Notez le montant exact des amortissements mis de côté. S'ils restent utilisables jusqu'en 2036, il faudra le connaître. Le tableur d'amortissement le calcule pour vous.
4. Suivez le vote. Cette page sera mise à jour à chaque étape.

Le guide, et sa mise à jour offerte

Le guide « Je ne veux pas me tromper » vous accompagne pour la déclaration de mai 2027, case par case, avec les règles en vigueur. Quand la loi de finances 2027 sera votée, la mise à jour vous sera envoyée gratuitement par email.

Information générale, à jour au 14 octobre 2026. Le projet de loi de finances peut encore changer. Ce n'est pas un conseil fiscal personnalisé.