LMNP : micro-BIC ou réel ? Comment choisir en 5 minutes

Vous louez un logement meublé et vous vous demandez si le régime réel vaut le coup ? Bonne nouvelle : il suffit de 5 minutes et de 4 chiffres pour le savoir.

Les deux façons d'être imposée sur vos loyers

Le micro-BIC. Vous déclarez vos loyers. Les impôts retirent automatiquement 50 %. Vous êtes imposée sur l'autre moitié. C'est simple, mais vous ne déduisez rien d'autre.

Le réel. Vous déduisez vos vraies charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, copropriété… Et vous déduisez aussi l'amortissement : chaque année, une partie du prix du logement et des meubles, comme s'ils « s'usaient ». C'est lui qui fait souvent tomber l'impôt à zéro.

La règle simple

Si vos charges + vos amortissements dépassent la moitié de vos loyers, le réel est plus intéressant. Avec un crédit en cours, c'est presque toujours le cas les premières années.

Le calcul en 5 lignes

A. Vos loyers de l'année
B. Montant imposé au micro-BIC = A × 50 %
C. Vos charges de l'année
D. Vos amortissements : environ 3 à 4 % du prix du logement par an, plus les meubles divisés par 7
E. Montant imposé au réel = A − C − D (jamais moins de 0)

Si E est plus petit que B, le réel est gagnant.

Un exemple : Claire et son studio

Claire a acheté un studio 129 000 €, frais de notaire compris. Elle l'a meublé pour 5 000 € et le loue 600 € par mois.

A. Loyers : 7 200 €
B. Montant imposé au micro-BIC : 3 600 €
C. Charges : 3 950 €
D. Amortissements : 4 880 €
E. Montant imposé au réel : 0 €

Au micro-BIC, Claire serait imposée sur 3 600 €. Au réel, sur 0 €. Avec une tranche d'impôt à 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, elle économise environ 1 750 € par an.

Vous voulez faire le calcul avec vos chiffres ? Faites le test gratuit : micro-BIC ou réel en 2 minutes.

Quand le micro-BIC reste un bon choix

Vous n'avez pas de crédit et peu de charges : les amortissements seuls ne suffisent pas toujours à dépasser 50 % des loyers.

Vous voulez la simplicité avant tout : le micro-BIC ne demande aucune liasse fiscale.

Vous pensez revendre bientôt : depuis les ventes du 15 février 2025, les amortissements déduits sont ajoutés à la plus-value. Le réel reste souvent gagnant sur la durée, mais faites le calcul si la revente est proche.

Comment passer au réel

Vous démarrez votre location. Lors de votre déclaration de début d'activité sur le guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr), cochez le régime « réel simplifié ».

Vous êtes déjà au micro-BIC. Envoyez une lettre d'option à votre service des impôts des entreprises. Le délai court jusqu'à la date limite de la déclaration de l'année précédente, vers le mois de mai. Pour être tranquille, faites-le avant début mai.

L'option vaut un an et se renouvelle toute seule. Vous pouvez revenir au micro-BIC plus tard, en le signalant dans le même délai.

Et ensuite ?

Au réel, vous déposez chaque année une liasse fiscale : le formulaire 2031 et ses annexes 2033. Puis vous reportez le résultat sur votre déclaration de revenus. Ça paraît technique, mais ce sont des calculs simples, à condition de savoir quoi mettre dans quelle case.

C'est exactement ce que fait le guide « Je ne veux pas me tromper » : la déclaration LMNP au réel, case par case : 11 étapes courtes, et l'exemple chiffré de Claire suivi du début à la fin.

Information générale, à jour en octobre 2026. Ce n'est pas un conseil fiscal personnalisé : vérifiez les règles de l'année sur impots.gouv.fr.